购房要注意四个环节

　　与其他商品的交易比较而言，房地产作为商品交易的程序较为复杂，特别是商品房的买卖及其交易时间长，环节多，问题更为复杂。对于购房者来说要想维护好自己的合法权益应当把握好四个环节：

　　一、细看“五证

　　所谓“五证’是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。“五证”齐全表示建设项目经过了政府有关部门的审查批准，符合相关法律规定并且已达到法定的销售条件。“五证”直接关系到购房资金的安全、住宅工程质量与合法性、产权证的办理等重要事项。

　　看“五证”应当做到四看：一看“五证”是否齐全。尤其不能缺少《商品房预（销）售许可证》，否则，可能会承担购房合同无效的风险；二看“五证”是否配套。实践中开发商张冠李戴用A座“五证”卖B座房子的行为时有发生；三看“五证”记载内容同开发商的实际开发是否一致，避免出现所购的房子不在批准的现划范围内，或批准的规划是十层，而实际开发为十二层等类似现象；四看“五证”原件。

带上律师去买房

　　近日举办的太原秋季房展会一个引人注目的亮点是，有关部门安排组织了许多法律咨询机构到现场办公，为消费者达疑解问，排忧解难。有的律师事务所干脆推出了“全程购房咨询服务”，倍受消费者青睐。

　　业内人士指出，２００１年开始实施的《商品房销售管理办法》对发展商、中介销售机构的售房行为作出具体规范，无疑加大了对购房者的权益保护力度。作为精通法律、熟悉房地产行业运作的律师在维护购房者利益的过程中发挥着不可替代的作用。在具体的交易过程中，律师的作用主要体现在以下三个方面：

　　第一，律师可以帮助买房人判断开发商、楼盘项目的合法性。诸如开发商资质、各种证件、办理产权的性质等内容对于普通买家根本没能力去查知，实践过程中很多房屋纠纷都由此引起。律师可通过法律手段查到这些问题，提高购房者的“安全性”。

　　第二，律师可代表买家与开发商谈判。这个谈判过程其实不像很多买家认为的看看合同一填就行，在诸多纠纷甚至诉讼中往往购房者会发现保护自己的条款如延期交房、质量问题、面积缩水涨水等开发商应付的责任是空白，购房者“干吃哑巴亏”。由于合同协商、谈判、签订是专业过程，通过合同明确责任、明确后果，买家的“业余水平”与开发商的“专业水准”较量，后果可想而知。

　　第三，一旦合同履行过程中发生争议，律师介入帮忙买方与开发商交涉，能够有效地使很多纠纷得以化解。如入住条件问题，目前的规定不明确，买方往往领到钥匙发现问题多多，律师介入可依合同约定与开发商论理，买方在律师帮忙对工期、质量、配套设施的“挑剔”也促使开发商提高自身管理水平。

　　太原市房地产部门有关人士指出，消费者对从业的律师的挑选也要慎重，因为房地产代理不仅需要律师精通法律，还需通晓房地产开发、土地批租，建筑工程、房地产营销等各环节的专业知识，不懂这些很难提供专业法律服务。

　　红红火火的太原２００２秋季房展会日前落下帷幕。本次房展会的一个突出特点是：存量房（即二手房）成交２７６套，占到总成交５３８套的５１％。

　　二手房为何受到消费者如此青睐呢？业内人士介绍，原因主要有以下几点：一是二手房价格相对较低，较适合广大工薪阶层购买。一个更重要的原因是，太原市各大银行相继推出了二手房贷款，很大程度上激发了广大工薪阶层的买房热情。

　　一位刚刚与商家签定了二手房购买意向的张姓男子对记者说，他在展会之前一直想买一套崭新的房子。可展会现场推出的二手房让他改变了主意。他选的二手房位于繁华市区，周边配套齐全，孩子上学可以就近选择名校入学，年迈的父母去医院就诊也很方便。比较再三，最终决定买二手房。

　　另一位张女士两口子都是工薪族，拥有一套自己的住房，是他们多年来的梦想。现在银行推出的二手房贷款业务使她圆了住房梦。张女士进一步介绍说，她选的二手房比较便宜，离单位也近，工作、生活都很方便。

　　据业内人士介绍，二手房热销的主要原因主要有以下几点：一是二手房价格相对较低，较适合广大工薪阶层购买。二是二手房大多位于位于传统的繁华区或已经成熟开发的新区，周边配套设施齐全，上学、医疗、购物等居民日常生活都相对便利。还有一个重要原因是，太原市各大银行相继推出了二手房贷款，缓解了消费者的经济压力，很大程度上激发了广大工薪阶层的买房热情。

购买二手房“七必问”

　　二手房日益受到人们的青睐。专家建议，如果你也想买二手房，以下七个方面的问题必须搞清楚：

　　一、是否有私招私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况。

　　二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积。

　　三、观察房屋的内部结构。如户型是否合理，管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹等等。

　　四、考核房屋的市政配套设施。确认房子的供电突量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；冬天暧气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够等。

　　五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何？

　　六、物业管理的水平。水、电、气、暖的费用如何收取；是上门代收还是自己去交；三表是否出户；保安人员责任心如何；物业管理公司提供哪些服务？

　　七、了解往后居住的费用。水、电、气、暖的价格；物业管理费收取标准。

　　专家建议，了解以上部分还不是购买二手房的全部过程。一条最重要的原则是：多看多问多想，把所有可能的问题都在签订合同之前解决。

二、谨慎下定

　　不少开发商要求购房者在签订正式的房屋买卖合同之前先签订认购书，并要求购房者先向其交纳一定数量的定金，由此引发了很多纠纷。问题的焦点是，交纳定金后由于各种原因，正式的商品房买卖合同不能签订开发商不退还定金。作为购房者，如想避免此类问题的发生应当注意：辨别广告内容的真伪和可兑现性，不要受虚假广告的诱惑和售按人员的鼓动而“冲动”下定；对购房合同主要条款初步协商达成一致，避免“盲目下定”而出现谈不成合同的现象；在认购书中应使用“订金”而最好不使用“定金”，而且要书面明确约定如正式合同不能签订，在规定期限内“订金”全部退还的内容。

三、磋商合同

　　合同为商品房买卖之中心环节。因买卖双方的一切权利义务都要通过购房合同来体现，所以能签订一份公平、公正、内容详细、可操作性强的购房合同对买卖双方，特别是对购房人意义重大。购房者在签合同时应当注意：合同文本应当使用建设部和国家工商行政管理局于2000年联合下发的《商品房买卖合同示范文本》；对合同条款应逐条认真协商，尤其是对一些重要内容如付款方式、面积差异处理、规划设计变更、文房期限与交房条件、逾期交房违约责任等应尽量约定详细，可操作性要强；根据具体情况加附补充条款，比如售楼广告宣传资料中所明示的内容，购房者有权主张写在合同中；谨慎对待开发商单方拟订的补充协议，对不公平条款应据理力争。

　　四、监督履行

　　商品房买卖合同履行时间长少则几个月，多则几年，而且再好的合同也需要买卖双方诚信履行，否则会形同虚设。作为购房者，在履行好自己义务的同时，更应当督促开发商严格履行合同。要注意：合同签订后，应督促开发商在规定期限内到房地产管理部门进行合同备案，使所签订的合同依法生效，预防开发商一房多卖损害购房者权益；监督开发商依法履行其他义务，期房应密切关注项目建设进展情况、购房资金使用情况、规划设计变更情况等，发现异常情况应及时依法处理；针对开发商的违约行为应及时依法主张自己的权利。

退休多年的原太原市蔬菜公司职工杨先生正在眼花缭乱的装潢设计方案中寻找自己满意的样式。随着人们生活水平的提高，越来越多的老年人也开始注重提高生活质量。

购房陷阱知多少

　　近日闭幕２００２太原秋季房展会以２．３亿元的成交金额、１２万人的咨询观摩取得了丰硕的成果。住房交易伴随着市场经济的发展和人们生活水平的提高日益走进普通百姓的生活。

　　业内人士同时指出，购房不同与一般的生活用品购买，其交易时间长，环节多，普通的购房者要特别注意购房陷阱，并提供相应对策供参考：

　　陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果。购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金。这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后，因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金。理由是买家没有履行合同所以没收定金。

　　对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还，或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。

　　陷阱二：合同主体认定不明。购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者。这些都有可能产生问题。另外也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则以后办理各种手续会很麻烦。

　　对策：在签约前最好查明代表发展商签字的人是否为法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”，否则这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

　　陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字。签补充协议在购房交易中很有必要。但购房者必须注意，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约的会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

　　对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙．

　　陷阱四：“最短时间”与“最好”。合同是双方意思一致的表达。但是实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间？什么样的才算最好的？不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法。因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

　　对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

　　陷阱五：约定提前交纳部分费用。

　　开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳。这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务并接受相关约束，这就是对购房者的侵害。

　　对策；购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

　　陷阱六：卖方解除合同。在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中往往有这样的条款：“买方无故逾期付款经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部的已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果发展商以此为由没收其己付的95％的价款，岂非很不公平。况且没收实际上是行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

　　对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

　　陷阱七：处理结果不明确。很多合同中常可以看到这样的条款：“应于xx日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“xx日前如何如何”该怎样处理。这样即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

　　对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法做到越详细越好。

　　陷阱八：以偏盖全。这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

　　对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好．不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

　　可以看出，购房也是一个斗智斗勇的过程。当然，选择那些信誉好、实力强的开发商可以避免很多问题，当然房价可能也会适当高一些。专家建议：带上律师去买房。

（新华社记者：刘砺平）