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停车乱象:私家车缘何有“家”难归

2018年07月24日 08:17:07 来源: 山西晚报

  原标题:记者调查:私家车缘何有“家”难归

  不少小区的车位空着,大多业主的车却在路边乱停

  车位少,很多市民停车难。但记者连日采访发现一种奇怪现象:有些小区还有几百甚至上千个空车位,但是居民宁愿让爱车“流浪”路边,也不把车停在小区里。

  这是怎么回事?有人觉得车位价格高,负担不起,还有人认为,车位没有产权,花大价钱买亏得慌。“20万元买个车位,却没有产权。一旦出现纠纷或者意外,权益不一定能得到保障。”市民宋先生对车位产权有所忧虑。像宋先生这样的车主不在少数,因为有产权的车位实在是少之又少。

  车位没有产权会有什么样的影响?落实车位产权对缓解停车难有哪些好处呢?带着这些问题,记者采访了居民、物业、律师和相关部门。

  1.不少小区有地下车库买车位才能进去停车

  “平阳南路华鼎泰富公馆有地下车库,只卖不租,一个车位25万元,地下有600多个车位,据说就卖了50多个,多数业主每天把车停在门口马路两边。”市民陆先生说。

  这种情况在太原并不少见。新领地小区、金业苑、竞杰常青藤小区、东瑞揽胜小区等不少高层住宅小区都有地下车库,但业主需要购买车位才能进小区停车。有的小区车位销量不错,但还有不少小区车位空余比较多。除了觉得价格高,还有些市民不买车位是因为觉得“不值当”,“有个在物业工作的朋友说,现在太原车位多数没有产权。那么贵买个车位还不是自己的,图啥?”市民刘女士说。

  家住寇庄北街丽泽苑小区的王女士就遇到这样的问题,丽泽苑小区是地下立体车库,一个车位均价10万元。“我家买的是二手房,开始考虑过买车位,10万元的价格在这个地段算便宜的,等买了车也不用每天找地方停。”王女士说,但后来她改变主意了,“原来的房主拿来当时他买车位时的收据,就感觉不正规。后来,我和爱人商量了一下,立体停车场是机械式的,不像普通地下车位,估计没有产权,还是不买了。”

  有的市民虽然购买了停车位,但买到的仅是“使用权”。长治路新城市花园小区的业主张先生,在2016年年初花15万元“购买”了小区地下车库的一个车位。但最近他发现这个车位并没有产权。张先生签的是“地下停车位买卖协议”,但仔细看条款,内容是就“新城市花园”商品房项目地下车位使用权买卖事宜达成如下协议。买受人所买车位位于本项目地下三层某区×号车位,该车位总价为人民币壹拾伍万元。车位使用年限与买受人所购房屋使用年限一致。“一直以为签了买卖合同,买的就是车位,是有产权的,但仔细看了合同才发现不是这么回事。”

  2.太原大部分车位没有产权 但不影响交易

  市民了解小区车位是否有产权吗?记者随机采访了20多位省城市民,只有五六人明确知道车位是没有产权的,有的只是使用权。很多市民都觉得,买车位签了买卖合同,就应该是有产权的。

  了解车位产权现状的市民不多,不过开发商和物业基本了解这个情况,但如果购买车位的业主不询问,他们很少主动提及。记者以业主的身份咨询了省城几个小区的售楼处后发现,不论平面车位还是立体车位,即使售价高达20多万元,停车位也是没有产权的,售楼人员然后加一句“现在太原的车位都没有产权。”如果不主动问车位产权问题,没有一个售楼人员会主动告知。

  采访中,很多开发商和物业工作人员都表示,虽然没有产权,但是不影响交易和使用时间。家住新领地小区的赵女士最近刚把车位卖了,“车位没产权,买的时候就知道。其实买、卖的时候都不安心,但现在就是这么个情况,太原车位好像都没产权。”赵女士说,如果车位能登记产权,可能愿意购买的人更多。

  太原的车位都没有产权吗?记者采访了太原不动产登记局不动产登记处的沈处长,对方表示,目前太原只有独立车库(四周有墙分隔的封闭式车位)和别墅附带车位符合登记条件,可以进行个人不动产登记,此外的地下车库、地面车位、立体车库等,都无法进行个人不动产登记。

  按照《不动产登记条例》规定,平时人们常见的车位产权情况,有多种情况,沈处长对此简单做了介绍:

  第一种:小区开发商在小区路面或空地上规划的车位。根据《中华人民共和国物权法》规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。“既然是业主共有,那物业或开发商就没有权利买卖,而是可以让业主按照一定的比例使用。”沈处长说。

  第二种:地下停车场的平面车位。“现在这种比较多,这种车位业主只拥有对停车位的使用权,不能进行不动产登记,且具体使用年限取决于业主和开发商签订的合同,政府不作干预。”沈处长说,这种停车位虽然不可以进行不动产登记,但是可以做标注,“比如业主在楼上买了一栋房子,就可以标记‘该住户在地下×层拥有一处编号为×号的停车位,面积为×平方米。’”

  第三种:经过规范建设的非封闭的、非单间的立体车库。沈处长介绍,立体车库一般都是作为一个整体,属于开发商所有的,所以即使开发商把车位卖给业主,业主也同样只享有使用权而不享有物权。

  第四种:别墅的车位。如果是连排别墅,车库在地下,那么就和第二种情况类似,业主只享有使用权而不享有物权。但是如果是独门独院的别墅,或者车库能直接通向自己家中,那么车库作为别墅的一部分,业主就拥有其物权。

  另外,还有一种人防车库。开发商根据《人民防空法》的规定,建设地下人防工程,然后将之改造成地下停车位,这些车位称之为“人防车位”。这类车位的产权不属于业主也不属于开发商,而是属于国家。人防车位无法出售,但可以出租。

  3.“只售不租”比比皆是 他山之石可以攻玉

  虽然现在省城小区的地下车库都不能进行不动产登记,但是很多小区的车位对业主却“只售不租”,这让很多市民感到气愤。家住绿地世纪城的刘先生说,小区地下车库一个车位的售价约20万元,不买车位就不让进车库。“车位卖出不去,也不出租,大家只能把车停马路边。而且,租一个车位一年5000元,买车位的钱够租40年。”刘先生说。他始终不明白,为什么开发商不从方便业主的角度考虑,把车位租出去呢?东中环东瑞揽胜小区的宋先生也有疑惑:“车位没有产权,怎么能出售呢?我看过小区其他业主的合同,买卖的是使用权,使用权能单独买卖吗?”

  “在太原,小区停车位‘只售不租’的情况很普遍,目前还没有合适的解决办法。”京翰(太原)律师事务所的尤明国律师说,从法理上来说,这么做是不合适的。因为省城多数购买停车位的业主,买到的并不是所有权而是使用权。

  尤明国说,从特定层面讲,使用权是可以进行买卖的,比如说房地产企业取得土地使用权证的过程,其实就是对土地使用权的买卖。但这个买卖实际上是租赁的性质。

  那停车位的买卖合同是不是就等同于租赁合同呢?尤明国解释说,如果在合同中明确规定了停车位只能用不能转租、不用时要退还给开发商,那么买卖停车位的使用权实际上就是租赁的性质。但如果合同中允许转让,就是可以处分;如果允许出租,就是可以收益,这就另当别论了。按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。

  关于一些房地产商对车位只售不租的情况,近两年,国内其他一些省市出台了相关政策。2017年7月上海市住建委联合上海市物价局最新发布的《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》第四条规定:商品住房附属的地下车库(位)等设施,应当提供给本项目内的业主、租赁人使用。房地产开发企业尚有未出售的车库(位)等附属设施,应当出租给本项目内的业主、租赁人使用,不得以只售不租等理由拒绝出租。今年,合肥市房地产管理局印发的《关于进一步规范房地产开发项目车位(库)销售管理工作的通知》也提到,开发企业应当充分发挥停车位(库)的使用功能,对尚未销售或附赠的车位(库),业主要求承租的,开发企业不得以“只售不租”为由拒绝向业主提供停车服务。

  4.购买停车位 市民需保护好自己权益

  很多市民担心:购买了车位没有产权,会不会有纠纷?“前几天看新闻,杭州一位市民买了房子和车位,两年没住,等到想住的时候却发现车位被别人占了。去找开发商,对方只同意退钱,但实际上这个车位已经涨价了。”市民胡先生对购买车位可能带来的问题有些担心。

  尤明国介绍,现在停车位的产权不明晰,从法律上讲属于不确定状态,“在不能进行产权登记的情况下,与开发商签订的停车位买卖合同,属于无效合同,是不受法律保护的,遇到法律问题,法院是不予处理的。目前,多数纠纷最后都是开发商退钱处理。”按照《中华人民共和国物权法》等法律规定,符合规划的车位,开发商可以通过售、赠、租等方式提供给业主,但是必须先取得销售(预售)许可证才能出售。

  由于找车位困难,采访中也有不少市民选择购买或者租赁别人的车位。“我们小区的二手车位就很火爆,前段时间我家车位很顺利地卖了,当时买家再三跟我们确认使用会不会存在问题。我知道车位是没有产权的,虽然再三承诺,也签了合同,但还是有些担心,之后会不会出问题。”家住新领地小区的赵女士说。

  关于这一点,尤明国建议业主仔细看看和开发商签订的合同中是否有明确的规定。如果合同表明可以买卖,那即使是私下签订的合同,效力实际上和从开发商那里签的原始合同一样。但如果合同规定不能买卖,私下买卖停车位可能就会引发法律纠纷。因为这种情况下,停车位实际上属于开发商的资产,他有处分权。

  采访中,城南都市嘉园小区售楼部的工作人员说小区的车位虽然只有使用权,“但使用年限是和房屋的使用年限一致的。”对于房地产商的这一说法,尤明国说这其实是一个误区,因为房屋是没有使用年限的,只有土地才有使用年限。停车位的使用年限其实是按照取得土地使用权证的使用年限来算的。

  尤明国建议,不论是哪种情况,市民在购买停车位时,都要仔细看看合同,以免自己的合法权益受到侵害。

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  把停车位按附属设施登记到房产证里受法律保护

  从2016年9月,太原开始实施不动产登记后,太原不动产登记局不动产登记处就对符合不动产登记条例的车位进行登记;而对不符合登记要求的,比如说部分地下平面车位,也进行了备注处理。“将来太原如果开始对车位进行不动产登记,这些车位是可以登记的。”沈处长说,对于那些完全不符合不动产登记规定的,只能由车位的出售方和购买方进行协商。这些车位包括业主共有道路或场地规划的停车位、立体停车库和人防车库。

  不过,市民可以放心的是,按照《不动产登记条例》规定,如果把停车位按附属设施登记到房产证里,那就是受法律保护的。“但在购买时能不能得到这种承诺就不好说了,还是要看具体情况。”尤明国说。而如果停车位已经按照附属设施登记了,那就和房屋产权是一样的了,此时的车位买卖合同也就不能算是租赁合同了。

  “希望我们能尽快出台有关停车位不动产登记的法律法规。”采访过程中,不少市民都提出了自己的希望,市民张先生说,“咱们太原如果能给停车位发放产权证明,买车位的人就会多一些,乱停车的情况就会少一些。”

  此外,还有人希望相关部门能对小区车位的租售问题进行规范,管住“只售不租”,这样,小区车位空着,路边停满汽车的情况就会少很多。(记者 张梦莹 冯戎 实习生 邵文静 赵璇 解舒凡)

[责任编辑: 王亮 ]
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