新闻中心
首页 要闻 政情 产经 医卫 房产 教育 旅游 体育 融媒体
123123

房贷收紧 银行贷款卡壳怎么破?

2017年05月24日 08:19:39 来源: 山西晚报

    

制图 李慧辰

    凑够首付,签了购房合同,可是银行贷款却不给力。在实际买房过程中,银行贷款卡壳是经常会遇到的问题,尤其是近期银行、公积金房贷申请更为严格的情况下,能否顺利贷款直接决定了房屋买卖交易能否顺利进行。

    购房者无法贷款,则面临两个选择:第一,找亲朋好友凑齐全款,慢慢还债;第二,解除合同。如果是第一种方法,处理较为简单;但如果是第二种方法,那由此产生的“后遗症”颇多。

    买卖交易停止,违约责任由谁承担?怎样才能合理解除之前签订的购房合同?对此,记者进行采访。

    A 这些贷款风险无法预见

    记者走访了太原市多个大型楼盘售楼处,发现由于贷款受限无法完成商品房交易的案例并不少见。“近几年,随着贷款门槛趋严,经常会出现由于个人信用记录不良,导致无法通过银行、公积金贷款的情况;或者借款人收入没有达到一定额度,导致贷款额度不够。这些情况需要购房者提前查询自己的信用记录和收入额,如果留点心是可以避免的。”太原万柏林区文兴路一家楼盘的置业顾问告诉记者,“还有一种情况,就是政策改变的影响,这是一般购房者无法预见的。比如,买房交首付款时,银行规定最低首付三成,可是在等待贷款审批的过程中,贷款政策变了,首付提至四成、五成或者更高,这就有可能导致一部分购房者无法筹集首付款而导致交易失败。”

    据悉,银行在审核房贷时一般主要考察三个方面,购房者收入水平、信用状况,以及房子的状况。前两者是在新房交易中考虑较多,而在二手房交易中,则需要考虑第三种因素。例如,二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素,以学区房为例,由于市场价高,但银行批贷却不会考虑房子的市价,而是根据剩余产权年限来确定贷款额度,很多购置房龄超过20年的老学区房的用户是无法贷款的。上述几个方面,任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。

    记者翻阅了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》,其中规定,“合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

    B 贷款被拒是谁的责任?

    那如果由于上述情况,无法贷款,导致房屋买卖交易无法继续进行,那么是否要追究违约责任?如果追究,谁应当负责呢?

    2017年4月,太原市民刘女士和房主王先生签订了房屋买卖合同,刘女士由于有不良信用在办理银行贷款被限,商业银行拒绝向其放贷。随后,刘女士又尝试了公积金贷款,同样由于个人不良信用记录而遭贷款被拒。王先生两次通过律师发函催告,而此时,已超过了双方约定的付款、过户期限。无奈之下,双方的买卖合同解除,但王先生提起诉讼,要求刘女士支付违约金。

    这一案例在实际生活中经常遇到,那么,银行贷款失败导致交易不成时,买方该不该承担违约责任?

    一般当银行贷款被拒后,买方应该及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。像上述案例中,刘女士是由于自身信用问题导致贷款失败,如果举证证明确实严重影响其履约能力,事实上已不可能继续履行付款义务,刘女士可以主张解除房屋买卖合同。还有一部分购房者,其银行贷款受到了金融政策调整的影响,突然变更放贷成数或收紧放贷口径,当事人难以完全预见这种风险。

    通常情况下,如果是开发商或者二手房房主的问题,首付款可以足额退回;如果是购房者的原因,例如收入、征信、年龄等受限,则购房者要承担违约责任,需按照合同支付违约金。如果是受政策影响,需要看合同中是否约定过,一般情况下,因政府或者银行政策发生变化,导致贷款审批或者比率发生变化,买方必须补差价的,必须按照合同约定处理,不得以新政为名要求解除。

    C 书面解除合同的正确“姿势”

    如果购房者由于房贷受限,确实无法履行付款义务,那么需要及时向对方发送书面通知来解除合同。律师认为,正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。

    首先,书面合同送达一定要及时。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思,比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。

    其次,发出的书面通知等应当备有复印件副本,发送宜用挂号信或邮政快递等方式,并索取、保存寄送凭证,以备诉讼所需。

    此外,一定要注意,如果要求对方配合自己处理相关事宜,则应当写有联系方式,否则可能给对方留下可乘之机。

[责任编辑: 王亮 ]
010070280010000000000000011100001121023740